「競売も任意売却も結果は同じ」「どの方法で家が処分されても、借金が減ったりなくなったりするわけではない」と考えていませんか?

「金融機関との交渉で進める任意売却手続きは、強制的な処分である競売に比べて豊富なメリットがあります。自己破産を回避できたり、家族の協力を得ることで居住し続けることも出来ますよ。

競売のデメリットと比較しながら、任意売却とは何か・手続きの流れや条件について解説します。

 

そもそも「任意売却」とは?

任意売却とは?競売との違い&メリット

 

任意売却とは、住宅ローンが支払えない時の債務整理方法のひとつです。
本来であれば、ローン返済中の持ち家を勝手に売ることは認められません。契約先の金融機関には、債務が果たされない限り不動産を自由に売っていい権利(抵当権)が付されているからです。

しかし返済できない事情を誠実に話せば、売却代金を残債に充てて残りを分割返済する約束をした上で、自由に持ち家を売ることが認められます。この交渉と売却の手続きをまとめて「任意売却」と呼びます。

 

競売との違い

債務者=家主にとって、任意売却のメリットは「氏名住所を伏せたまま買主を探せること」「引越し時期&代金の融通が利くこと」の2点です。ローン契約先である金融機関の同意を取り付けることに成功さえすれば、あとは一般的な住宅売却手続きとほとんど変わりません。

一方で競売だと、買主募集のため家主情報が公開される上、落札されると強制的に家から追い出されてしまいます。市場価格よりも安く売り払われてしまうというデメリットもあり、債権回収したい金融機関側にとってもなるべく避けたい売却方法です。

 

任意売却と競売の違い
比較内容 任意売却 競売
販売価格 本来の不動産価値に近い 本来の価値の7割程度
売却後の返済方法 分割 一括
買い手の探し方 不動産業者の広告

(売主情報は非公開)

裁判所の公告

(氏名住所掲載)

引越し費用を確保してもらうこと 債権者の合意があれば可能(上限30万円程度) なし
退去日の希望 できる できない
家族への売却 不可

 

任意売却なら、競売ではできない「親族間売買」も認められています。協力してくれる家族さえいれば、今の家に住み続けることも出来るのです。

 

任意売却するための条件

任意売却できる条件

 

任意売却は「希望すれば必ず出来る」というわけではありません。
持ち家の名義人と連帯保証人全員で、ローン契約先金融機関と交渉して同意を得ることが前提です。任意売却とは別に強制執行・競売手続きが進みそうな場合、金融機関に取り下げてもらわなければなりません。

任意売却するための条件

  1. ローン契約先金融機関・連帯保証人の同意※
  2. 差押えor強制執行手続きの解除
  3. 税金・管理費の滞納がないこと

 ※夫婦共同名義で契約したペアローンの場合、夫・妻両方の同意が必要です。

 

任意売却=あくまでも分割返済を約束する手続きという点にも注意しなければなりません。すでに住宅ローンを長期間滞納している状態で交渉を始めても、金融機関に「約束を破られる可能性がある」と思われてしまいます。

また、住宅の維持管理に必要な費用を滞納していては、買主に迷惑がかかるため売り出せません。借金&税金未納状況が今以上に悪くならないうちに交渉を始めることが、任意売却成功に不可欠な要素です。

 

任意売却の手続きの流れ

任意売却の依頼先は専門の不動産会社です。まずは弁護士から住宅ローンを含めた債務全体に関するアドバイスをもらい、その後はじめて不動産会社にも相談を持ち掛けることになります。

金融機関との売却交渉がまとまっても、すぐに退去する必要はありません。不動産会社への相談から約1ヵ月~2ヵ月ほどで売却手続きが始まり、退去日は早くてもさらに約3ヵ月後と余裕があります。

 

ステップ1:弁護士にアドバイスをもらう

住宅ローン返済中の場合、優先的に「居住しながらローン支払も続ける道」を模索するのがセオリーです。

債務全体について「①住宅ローン以外の借金の任意整理→②個人再生」の順番で、手続き可能か弁護士に精査してもらいましょう。どちらも成功の望みが薄い場合、競売手続きが始まる前に不動産会社へ相談を始めます。

 

ステップ2:不動産会社との相談&契約

住宅ローン以外の債務はそのまま弁護士に整理をお任せしながら、専門の不動産会社に「任意売却のため金融機関と交渉したい」と相談します。

その際、ローン支払い状況・税金や管理費の滞納状況・持ち家の管理が十分行き届いているかどうかを分かる範囲で報告しましょう。引越し日や費用に関することも、この段階である程度目安をつけて話しておく必要があります。

相談内容がまとまれば、相談先の会社と専任媒介契約(持ち家の処分を任せるための専属契約)を結びます。

 

ステップ3:金融機関との交渉

不動産会社が物件査定を実施したあと、金融機関・住宅ローンの保証会社との3者間交渉が行われます。

金融機関が最も重視するのは「持ち家がどのくらいの値段で売れるのか」「債務者がその後きちんと分割返済を続けられそうか」の2点です。どちらも見込みが高いと判断してもらえるほど、引越し費用の控除など債務者側の都合にも譲歩してもらえます。

 

ステップ4:買主の募集

抵当権が外されると、不動産会社から中古物件販売の広告が出されます。ここでは氏名住所や売却理由は明かされず、一般の物件と同じように取り扱ってもらえます。

購入検討者が気に入れば内覧(実際に物件を見学すること)が行われるため、家主とその家族が協力しなければならない場合があります。

 

ステップ5:売却手続き

売却価格・売却条件が最終的に決まるのは、購入希望者が現れてからです。再度金融機関の同意を得て、正式に売却手続きを進めます。

この段階で具体的な退去日を決め、不動産会社を通して購入希望者と交渉することになります。引き渡しまでの2~3ヵ月間で転居先を見つけておきましょう。

 

ステップ6:引越し&分割返済の再開

物件引き渡しと決済が終われば、売却代金充当後の住宅ローン残債を分割で返済し始めます。

任意売却開始の段階で金融事故扱いとなっているものの、完済してから一定期間が経つことで、信用情報に載ったネガティブな記録は抹消されます。

 

任意売却したほうがいい人の特徴

任意売却したほうがいい人・状況とは

 

任意売却は「競売によるデメリットを回避するため」の手段に留まりません。住宅を売ることで大幅に借金を減らし、その後きちんと完済することで債務整理の影響を小さく抑えることが出来ます。

自己破産で職業制限を受ける可能性のある人・官報に名前を掲載されたくない事情のある人にとっても、生活に支障をきたすことなく借金問題を解決できる限られた手段だと言えます。

 

任意売却したほうがいい人

  • 住宅ローン契約から日が浅く、まだ残債が多く残っている人
  • 滞納が進み、金融機関のリスケジュール審査に落ちてしまった人
  • 自己破産を何としてでも回避したい人
  • 家族の協力を得て今の家に住み続けたいと考えている人

 

まとめ:任意売却=前向きな債務整理方法のひとつ

任意売却のメリットは「家主情報を伏せながら買い手を探せる」「引越し時期&費用控除の融通が利く」「自己破産を回避できる」と豊富です。債務者と債権者の双方にとってデメリットの大きい競売とは異なり、将来を意識した前向きな手続きと評価できます。

その人にとって一番いい結果になる住宅ローンの整理方法は、実際にプロに分析してもらうまで分かりません。任意売却を視野に入れるなら、滞納による債権回収がこれ以上進まないうちに着手する必要もあります。まずは借金問題を専門とする弁護士に、将来のこと・今の悩みを全て打ち明けてみましょう。

借金地獄、解決できます。まだ諦めないで!